Trois rendez-vous bancaires. Trois fois la même réponse : « Votre dossier est atypique, on ne peut pas s’engager. » Si vous êtes freelance et que vous avez vécu cette situation, vous savez exactement de quoi je parle. Vos revenus sont pourtant solides. Votre activité tourne depuis des années. Mais les banques traditionnelles ne savent tout simplement pas lire un bilan de travailleur indépendant. C’est là que Pretto change la donne : un courtier qui parle le langage des profils atypiques et qui compare plus de 100 banques pour vous trouver celle qui dira oui.
L’essentiel pour emprunter en freelance
- Les banques calculent sur votre bénéfice net moyen (pas votre CA), exigent 3 ans d’activité minimum
- Taux d’endettement plafonné à 35% selon les recommandations HCSF
- Pretto compare 100+ banques et identifie celles ouvertes aux indépendants
- L’attestation de finançabilité vous crédibilise face aux vendeurs et agents
- Simulation gratuite en 3 minutes, sans inscription
Freelance et crédit immobilier : pourquoi les banques vous compliquent la vie
Je ne vais pas vous mentir : les banques classiques ont un problème avec les freelances. Pas parce que vous gagnez moins qu’un salarié – souvent c’est l’inverse. Le problème, c’est qu’elles ne comprennent pas comment fonctionnent vos revenus. Un CDI, c’est simple : bulletin de salaire, ancienneté, terminé. Un indépendant, c’est une liasse fiscale de 20 pages, des variations de chiffre d’affaires d’un mois sur l’autre, et un conseiller bancaire qui regarde ça avec des yeux ronds.
Résultat ? Selon une analyse HelloPrêt sur les profils indépendants, les banques demandent généralement 2 à 3 années d’activité minimum. Et ce n’est que le début. Elles appliquent ensuite une décote de 20 à 40% sur vos revenus selon la régularité de votre activité. Autrement dit, vos 4 500 € nets mensuels peuvent se transformer en 2 700 € aux yeux du banquier.
Ce que les banques regardent vraiment dans votre dossier freelance
- Votre bénéfice net (pas votre chiffre d’affaires) sur les 3 dernières années
- La stabilité de vos revenus d’une année sur l’autre
- Votre ancienneté d’activité (minimum 3 ans dans la plupart des établissements)
- Votre taux d’endettement actuel (plafonné à 35% selon le HCSF)
- Votre apport personnel (minimum 10% recommandé)
Dans les dossiers freelance que j’ai pu observer, l’erreur la plus fréquente reste de mettre en avant son chiffre d’affaires plutôt que son bénéfice net. Les banques calculent la capacité sur le résultat fiscal, pas sur le CA. Ce constat est limité à mon expérience terrain et peut varier selon les établissements et le secteur d’activité du freelance.
Le vrai frein n’est pas votre capacité financière. C’est le manque de formation des conseillers bancaires sur les facteurs du capital emprunté pour les profils non-salariés. Ils appliquent des grilles conçues pour des CDI et tentent de vous faire rentrer dedans. Ça ne fonctionne pas.
Comment Pretto calcule votre capacité d’emprunt de freelance
Quand un freelance arrive avec son dossier, la question n’est pas de savoir s’il peut emprunter. C’est de trouver la banque qui sait analyser correctement son profil. Pretto a construit son modèle précisément pour ça : identifier parmi plus de 100 établissements ceux qui acceptent les travailleurs indépendants sans leur appliquer une décote absurde.
Le calcul de capacité d’emprunt chez Pretto prend en compte la spécificité des revenus variables. Au lieu de regarder uniquement le dernier bilan, l’algorithme analyse la moyenne de vos bénéfices nets sur les derniers exercices. Si votre activité est en croissance, cette tendance est valorisée plutôt que pénalisée. Le taux d’endettement reste plafonné à 35% conformément aux critères HCSF en vigueur en janvier 2026, mais la base de calcul reflète votre réalité économique.
| Critère | Démarche bancaire seule | Avec Pretto |
|---|---|---|
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Banques consultées |
2-3 (votre banque + 1 ou 2 autres) | 100+ banques comparées |
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Temps de simulation |
1-2 semaines (RDV multiples) | 3 minutes en ligne |
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Analyse profil atypique |
Grille CDI appliquée par défaut | Expertise revenus variables |
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Attestation finançabilité |
Non disponible | Délivrée par courtier habilité |
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Coût de la simulation |
Gratuit | Gratuit, sans inscription |
Concrètement, la simulation Pretto intègre votre statut juridique (micro-entreprise, EURL, SASU), l’ancienneté de votre activité et la régularité de vos résultats. En janvier 2026, selon le baromètre CAFPI, les taux moyens obtenus se situent autour de 3,27% sur 20 ans pour les meilleurs profils. La plateforme identifie les établissements les plus susceptibles de vous proposer ces conditions.
100+ banques
comparées en temps réel par le simulateur Pretto
Le gain de temps est réel. Plutôt que de multiplier les rendez-vous pour essuyer des refus, vous obtenez en 3 minutes une vision claire de votre capacité d’emprunt. Si votre profil le permet, un courtier expert analyse ensuite votre dossier pour optimiser sa présentation.
L’attestation de finançabilité Pretto : votre arme secrète face aux vendeurs
Un détail que beaucoup de freelances ignorent : quand vous visitez un bien, le vendeur vous jauge. Vous êtes en concurrence avec des salariés CDI qui brandissent leur accord de principe bancaire. Sans document équivalent, vous partez avec un handicap. L’attestation de finançabilité comble ce vide.
Sophie, développeuse freelance : de 3 refus à son T3 lyonnais
J’ai accompagné Sophie l’année dernière. Développeuse web freelance depuis 4 ans, elle affichait des revenus stables autour de 4 500 € nets mensuels. Trois banques avaient pourtant refusé son dossier. Motif invoqué : « revenus irréguliers ». En réalité, sa variation de CA était de 15% entre les années – moins que bien des primes de cadres supérieurs.
Le passage par un courtier spécialisé a changé la donne. Son dossier a été présenté à une banque régionale habituée aux profils indépendants. Résultat : prêt accepté à 3,35% sur 20 ans pour un T3 à 285 000 €. L’attestation de finançabilité obtenue en amont avait rassuré le vendeur, qui avait deux autres offres de salariés sur son bien.
L’attestation Pretto n’est pas une simple estimation en ligne. Elle est délivrée par un courtier habilité après analyse de votre dossier. Pour un agent immobilier ou un vendeur, c’est une preuve concrète que votre financement est validé par un professionnel.
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Simulation en ligne (3 minutes) -
Contact courtier et analyse approfondie du profil -
Délivrance de l’attestation de finançabilité -
Recherche bien et négociation avec attestation en main
Cette timeline peut varier selon la complexité de votre situation et la réactivité dans la fourniture des documents. Mais le principe reste le même : vous arrivez face au vendeur avec un document qui prouve votre solvabilité.
Vos questions sur le prêt immobilier en freelance
Puis-je emprunter avec moins de 3 ans d’activité freelance ?
C’est compliqué mais pas impossible. La plupart des banques exigent 3 ans d’ancienneté pour les indépendants. Certains établissements acceptent 2 ans si vous avez un apport conséquent (20%+) ou si vous étiez salarié dans le même secteur avant de vous lancer. Un courtier peut identifier ces banques plus souples.
Comment les banques calculent-elles mes revenus de freelance ?
Elles se basent sur la moyenne de vos bénéfices nets (résultat fiscal) des 2 à 3 dernières années. Pour une micro-entreprise, c’est le CA après abattement forfaitaire. Attention : si une année est exceptionnellement bonne, elle peut être écartée du calcul. L’idéal est une progression régulière.
Un courtier coûte-t-il cher ?
La simulation et l’accompagnement initial sont gratuits chez la plupart des courtiers en ligne. Les honoraires (généralement 1% du montant emprunté) ne sont dus qu’en cas de signature effective du prêt. Compte tenu des économies réalisées sur le taux et l’assurance, le gain net reste souvent positif.
L’attestation de finançabilité est-elle une garantie d’obtenir le prêt ?
Non, c’est une pré-validation basée sur les informations déclarées. L’offre de prêt définitive dépend de l’étude complète du dossier par la banque (vérification des justificatifs, analyse du bien acheté). L’attestation crédibilise votre démarche mais n’engage pas l’établissement prêteur.
Ce qu’il faut retenir avant de vous lancer
Points clés à retenir
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Préparez vos 3 derniers bilans avec des bénéfices nets clairement identifiés – c’est votre matière première
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Respectez le plafond de 35% de taux d’endettement dans vos projections (règle HCSF)
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Obtenez une attestation de finançabilité avant de commencer les visites – c’est votre crédibilité face aux vendeurs
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Passez par Pretto pour comparer les banques ouvertes aux profils indépendants en quelques minutes
La question n’est plus de savoir si un freelance peut emprunter. C’est de savoir à qui s’adresser pour que son dossier soit analysé correctement. Les taux actuels autour de 3,25-3,40% sur 20 ans restent accessibles aux indépendants bien accompagnés. La prochaine étape pour vous : simuler votre capacité réelle et voir ce que ça donne.
Précisions sur l’estimation de capacité d’emprunt
- Les montants et taux mentionnés sont des estimations basées sur les conditions de marché de janvier 2026 et peuvent varier
- Chaque situation professionnelle (micro-entreprise, EURL, SASU) fait l’objet d’une analyse spécifique par les banques
- La capacité d’emprunt définitive dépend de l’étude complète du dossier par l’établissement prêteur
Pour une analyse personnalisée de votre situation, consultez un courtier en crédit immobilier habilité ORIAS.