Besançon : analyse du marché des appartements et tendances des prix

À Besançon, ville d’histoire et de culture, le marché immobilier, et plus particulièrement celui des appartements, suscite un vif intérêt. Investisseurs, futurs propriétaires, habitants et professionnels sont attentifs à ses évolutions. Malgré un contexte économique global incertain, le marché des appartements à Besançon se distingue par sa résilience, avec une évolution des prix variable selon les secteurs et une demande toujours présente pour certains types de biens.

Il identifiera les tendances actuelles, les facteurs déterminants pour les prix, et offrira des perspectives d’avenir pour les investisseurs et les acheteurs potentiels. Explorez avec nous les dynamiques du marché, les quartiers les plus recherchés, et les opportunités d’investissement.

Panorama général du marché immobilier bisontin

Cette section offre une vue d’ensemble du marché immobilier des appartements à Besançon. Nous examinerons sa structure globale, les principaux acteurs qui le composent et le contexte socio-économique dans lequel il évolue. Une bonne compréhension de ces éléments est primordiale pour anticiper les tendances et les évolutions du marché.

Structure globale du marché

Le marché immobilier bisontin se caractérise par une offre diversifiée, allant des appartements neufs aux logements anciens, avec des surfaces et des typologies variées. Selon les données de la Chambre des Notaires du Doubs, le volume de transactions a connu une légère diminution en 2023 (-3% par rapport à 2022), tandis que les prix sont restés globalement stables, voire en légère hausse dans certains quartiers (Observatoire de l’Immobilier, 2024). Les appartements anciens constituent toujours la majorité des ventes (environ 70%), mais l’offre de logements neufs, bien que plus restreinte, attire également un intérêt certain, notamment pour les biens conformes aux dernières normes environnementales. La répartition géographique des ventes est un facteur clé : forte concentration dans le centre-ville et les quartiers limitrophes, mais intérêt croissant pour les communes de la première couronne, offrant un cadre de vie plus paisible tout en restant proches des commodités.

• Volume de transactions en baisse de 3% en 2023 par rapport à 2022 (Chambre des Notaires du Doubs).
• Les appartements anciens représentent environ 70% des ventes (Observatoire de l’Immobilier, 2024).
• Forte demande pour les appartements avec balcon ou terrasse, en particulier depuis la crise sanitaire (Agences Immobilières Locales, 2024).

Acteurs principaux du marché

Le marché immobilier de Besançon est animé par différents acteurs, chacun jouant un rôle spécifique. Les agences immobilières locales, telles que « Besançon Immobilier » et « Agence du Centre », sont des acteurs incontournables. Elles facilitent la rencontre entre acheteurs et vendeurs et proposent des services de conseil et d’accompagnement personnalisés. Ces agences déploient des stratégies de marketing digital et de présence locale pour maximiser leur portée. Les promoteurs immobiliers, quant à eux, contribuent à l’offre de logements neufs en développant des programmes immobiliers innovants, intégrant des critères de performance énergétique et d’accessibilité, afin de répondre aux besoins des futurs habitants. Les investisseurs institutionnels, tels que les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier), participent au financement du marché, en investissant principalement dans l’immobilier commercial et en contribuant à la diversification des placements.

• « Besançon Immobilier » et « Agence du Centre » détiennent environ 15% du marché à eux deux (Estimation basée sur les chiffres d’affaires 2023).
• Plusieurs programmes neufs sont en cours de développement, notamment dans le quartier des Vaîtes, avec une forte orientation vers la performance énergétique (Consultation des permis de construire, Mairie de Besançon).
• Les SCPI et OPCI investissent principalement dans l’immobilier commercial à Besançon, mais montrent un intérêt croissant pour les projets de logements étudiants (Analyse des portefeuilles d’investissement, 2024).

Contexte Socio-Économique de besançon

Le marché immobilier de Besançon est étroitement lié au contexte socio-économique de la ville et de son agglomération. L’évolution démographique, le taux de chômage, le dynamisme de l’emploi local et le pouvoir d’achat des habitants sont autant de facteurs qui influencent la demande et les prix. Besançon, ville étudiante et touristique, bénéficie d’une attractivité certaine, mais doit aussi relever des défis, tels que le vieillissement de la population et la nécessité de développer des emplois qualifiés. Les politiques publiques, notamment le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et les dispositifs d’aide à l’acquisition (comme le Prêt à Taux Zéro), jouent également un rôle dans l’évolution du marché immobilier, en favorisant la construction de logements sociaux et en facilitant l’accès à la propriété pour les ménages modestes.

Selon l’INSEE (2024), la population de Besançon Métropole est d’environ 194 819 habitants. Le taux de chômage s’établit à 6,8 % au quatrième trimestre 2023 (INSEE, 2024), légèrement supérieur à la moyenne nationale. Le secteur tertiaire, en particulier les services et le tourisme, représente la principale source d’emploi local.

Analyse des prix des appartements à besançon

Cette section examine en détail les prix des appartements à Besançon. Elle analysera leur évolution au fil du temps, les facteurs qui les influencent, et les disparités observées entre les différents quartiers. Une compréhension précise de ces éléments est indispensable pour prendre des décisions éclairées, que ce soit pour acheter ou pour vendre.

Évolution des prix au M²

Les prix moyens au m² à Besançon varient considérablement en fonction du quartier, du type de bien et de ses caractéristiques. D’après les données de MeilleursAgents (2024), le prix moyen se situe autour de 2 300 €/m², mais il peut dépasser les 3 000 €/m² dans les quartiers les plus prisés du centre-ville, et descendre en dessous de 2 000 €/m² dans les quartiers périphériques. L’évolution des prix sur les dernières années montre une tendance à la hausse, avec une augmentation de 2% en 2023 (MeilleursAgents, 2024). Cependant, cette progression est plus marquée pour les appartements présentant des atouts spécifiques, tels que ceux avec balcon ou terrasse, ceux situés dans des immeubles récents, ou ceux bénéficiant d’une bonne performance énergétique (DPE A ou B).

Facteurs influant sur les prix

De nombreux facteurs contribuent à moduler les prix des appartements à Besançon. La localisation est un élément déterminant : une prime est accordée aux biens situés à proximité du centre-ville, des transports en commun (notamment le tramway), des commerces et des écoles. La qualité du bien est également un facteur essentiel, notamment l’état général, la performance énergétique (DPE), les matériaux utilisés et la présence d’un ascenseur. La typologie du bien, c’est-à-dire sa surface, son nombre de pièces, son agencement, et la présence d’un balcon ou d’une terrasse, joue aussi un rôle important. Le contexte économique général, avec les taux d’intérêt des prêts immobiliers, l’inflation et la confiance des ménages, influence la capacité d’achat et donc les prix. Enfin, les spécificités locales, comme l’attrait touristique de certains quartiers ou les projets d’aménagement urbain, peuvent avoir un impact significatif sur la valeur des biens.

• La proximité du tramway augmente les prix d’environ 5% (Estimation basée sur l’analyse des prix des biens situés à moins de 500m des stations, 2024).
• Un bon DPE (A ou B) peut valoriser un bien de 10 à 15% (Source : Agences immobilières locales, 2024).
• Les appartements avec balcon ou terrasse sont en moyenne 8% plus chers que les biens similaires sans extérieur (Source : Analyse des annonces immobilières, 2024).

Étude comparative des prix par quartier

Une étude comparative des prix par quartier met en évidence les disparités et les spécificités de chaque secteur. Le centre-ville, avec son charme historique et sa proximité des commerces et des services, est le quartier le plus prisé, et donc le plus cher. Le quartier de Battant, avec son ambiance conviviale et son marché animé, attire également de nombreux acheteurs. Le quartier des Chaprais, avec son architecture bourgeoise et ses espaces verts, offre un cadre de vie plus paisible et des prix légèrement plus abordables. À l’inverse, le quartier de Planoise, plus périphérique et moins bien desservi, propose des prix plus accessibles, mais souffre d’une image moins valorisante et d’un manque de commerces de proximité. Le quartier de Velotte, souvent considéré comme un « quartier caché », offre un excellent compromis : situé sur les hauteurs de la ville, il bénéficie d’une vue imprenable sur la Citadelle et propose des prix encore raisonnables, tout en étant bien desservi par les transports en commun.

Par ailleurs, la qualité de vie est un facteur déterminant. Le centre-ville, bien que cher, offre un accès immédiat à toutes les commodités culturelles et commerciales. Battant séduit par son ambiance de village et son marché. Les Chaprais, plus résidentiels, disposent de nombreux espaces verts. Planoise, malgré ses prix bas, souffre d’un manque de services et d’une image parfois négative. Velotte, enfin, offre un cadre de vie agréable, avec des écoles de qualité et une forte présence associative.

Tendances actuelles et émergentes du marché

Cette section se penche sur les tendances qui marquent le marché immobilier bisontin. Elle mettra en lumière l’impact du télétravail, la place grandissante de la performance énergétique, le rôle des nouvelles technologies et l’essor du développement durable.

Impact du télétravail et des nouvelles modes de vie

Le télétravail, dont l’essor a été amplifié par la crise sanitaire, a profondément modifié les attentes des acheteurs. La demande pour les appartements avec un bureau ou un espace de travail dédié a considérablement augmenté. De même, l’importance accordée aux espaces extérieurs (balcons, terrasses, jardins) s’est accrue, tout comme la recherche de logements plus spacieux et lumineux. Selon une étude récente menée par Seloger (2024), 75% des acquéreurs considèrent désormais la présence d’un espace extérieur comme un critère important. Ces nouvelles tendances incitent les promoteurs et les propriétaires à repenser leur offre pour mieux répondre aux besoins des acquéreurs.

• Augmentation de 15% de la demande pour les appartements avec bureau depuis 2020 (Source : Seloger, 2024).
• Les appartements avec terrasse sont 12% plus demandés qu’avant la pandémie (Source : Logic-Immo, 2024).
• La surface moyenne recherchée par les acheteurs a augmenté de 5m² (Source : PAP, 2024).

L’importance de la performance énergétique (DPE)

La performance énergétique est devenue un critère essentiel pour les acheteurs, en particulier depuis l’entrée en vigueur de la réglementation thermique RE2020, qui impose des normes strictes aux constructions neuves. Les appartements avec un bon DPE (A, B, C) sont valorisés, tandis que les passoires thermiques (F, G) sont dépréciées et font l’objet d’obligations de travaux de rénovation. Les acquéreurs sont de plus en plus conscients de l’impact environnemental de leur logement et des coûts liés à la consommation d’énergie. Selon l’ADEME, un logement classé A consomme en moyenne 4 fois moins d’énergie qu’un logement classé G.

Selon l’ADEME (2023), la consommation énergétique moyenne d’un logement à Besançon est de 200 kWh/m²/an. Rénover une passoire thermique peut permettre de réduire cette consommation de 50%, soit une économie significative sur les factures d’énergie.

Les technologies au service de l’immobilier (proptech)

Les technologies numériques transforment le secteur immobilier, en offrant de nouveaux outils et services aux acheteurs, aux vendeurs et aux professionnels. La réalité virtuelle permet de réaliser des visites virtuelles immersives, facilitant la découverte des biens à distance. Les plateformes de mise en relation entre acheteurs et vendeurs simplifient la recherche et la transaction. Les outils d’estimation immobilière en ligne permettent d’obtenir une évaluation rapide et précise de la valeur d’un bien. On constate également le développement de plateformes de gestion locative en ligne, qui facilitent la vie des propriétaires et des locataires.

Développement durable et immobilier

Le développement durable est une préoccupation majeure dans le secteur immobilier. Les acheteurs sont de plus en plus sensibles à l’offre d’appartements écologiques, construits avec des matériaux durables et équipés de systèmes d’énergies renouvelables (panneaux solaires, pompes à chaleur). Les projets d’écoquartiers, qui intègrent les principes du développement durable à l’échelle d’un quartier, suscitent également un intérêt croissant. Cette tendance reflète une prise de conscience environnementale et une volonté de vivre dans des logements plus respectueux de la planète. Ces logements sont souvent valorisés grâce à des labels environnementaux (HQE, BREEAM, etc.).

• Besançon compte plusieurs écoquartiers en développement, notamment celui des Vaîtes, qui intègre des principes de construction durable et de mobilité douce (Site web de la Mairie de Besançon, 2024).
• Les appartements écologiques peuvent être valorisés jusqu’à 10% de plus que les biens traditionnels (Source : Etude GreenFlex, 2024).

La renaissance des quartiers anciens

Les programmes de rénovation urbaine dans les quartiers historiques de Besançon offrent de nouvelles opportunités d’investissement. L’attrait pour les appartements de caractère, avec leurs moulures, leurs cheminées et leurs parquets anciens, est toujours présent. Ces biens, souvent situés dans des immeubles de prestige, présentent un potentiel de valorisation important, notamment après des travaux de rénovation énergétique. Les investisseurs sont de plus en plus nombreux à s’intéresser à ce type de biens, qui allient charme de l’ancien et confort moderne. Ces rénovations sont souvent encouragées par des aides financières publiques.

La ville de Besançon a investi 20 millions d’euros dans la rénovation des quartiers anciens ces dernières années, notamment grâce au dispositif « Action Cœur de Ville ». Cela a permis d’attirer de nouveaux investisseurs et de redynamiser ces secteurs (Site web de la Mairie de Besançon, 2024).

Perspectives d’avenir du marché bisontin

Cette section explore les perspectives d’avenir du marché immobilier bisontin. Nous tiendrons compte des facteurs d’incertitude, des opportunités qui se présentent, et proposerons des conseils aux investisseurs et aux acheteurs potentiels.

Facteurs d’incertitude et opportunités

Le marché immobilier bisontin est confronté à plusieurs facteurs d’incertitude, notamment l’impact de la conjoncture économique (inflation, taux d’intérêt) sur la demande, l’évolution des politiques publiques en matière de logement, et l’impact des futurs projets d’aménagement urbain, comme l’extension du réseau de tramway. Cependant, ces incertitudes peuvent également être source d’opportunités, en particulier pour les investisseurs capables d’anticiper les évolutions du marché et de saisir les bonnes affaires. La diversification des investissements, en ciblant des biens à fort potentiel de rénovation ou des quartiers en développement, peut permettre de limiter les risques.

Scénarios possibles

Différents scénarios peuvent être envisagés pour l’avenir du marché immobilier bisontin. Un scénario optimiste se traduirait par le maintien de l’attractivité de Besançon et une stabilisation des prix, voire une légère hausse dans les secteurs les plus prisés. Un scénario pessimiste, au contraire, verrait un ralentissement du marché et une baisse des prix en raison de la conjoncture économique et de la diminution du pouvoir d’achat. Un scénario réaliste, enfin, impliquerait une adaptation du marché aux nouvelles attentes des acheteurs, avec une valorisation des biens répondant aux critères de performance énergétique et d’espaces extérieurs. Ce scénario mettrait l’accent sur la qualité du bâti et la localisation des biens.

Conseils aux investisseurs et acheteurs potentiels

Que vous soyez investisseur ou acheteur potentiel, il est essentiel de bien étudier le marché et de vous faire accompagner par des professionnels (agences immobilières, notaires, conseillers financiers). Il est recommandé de privilégier les quartiers offrant un bon rapport qualité/prix et un potentiel de développement, tels que le quartier de Velotte ou les secteurs proches du tramway. Il est également important de bien négocier les prix et de se renseigner sur les dispositifs d’aide à l’acquisition et les aides à la rénovation énergétique. En suivant ces conseils et en vous informant régulièrement sur les évolutions du marché, vous pourrez réaliser un investissement immobilier réussi à Besançon.

Un marché en constante adaptation

En définitive, le marché des appartements à Besançon se caractérise par sa complexité et sa dynamique. Les prix sont influencés par de nombreux facteurs, allant de la localisation à la performance énergétique, en passant par les tendances du télétravail et du développement durable. Les perspectives d’avenir sont incertaines, mais offrent également des opportunités pour les investisseurs et les acheteurs qui sauront s’adapter aux évolutions du marché et anticiper les besoins des futurs occupants.

L’attractivité de Besançon, conjuguée à une adaptation aux nouvelles exigences des acheteurs, sera-t-elle suffisante pour maintenir un marché immobilier dynamique malgré les incertitudes économiques ? L’avenir nous le dira.

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